משבר הדיור שהוגדר לפחות באופן רשמי בשלהי המחאה החברתית בקיץ 2011, ממשיך להחריף ומלווה אותנו עד היום. כבר ארבע ממשלות מנסות להתמודד איתו ללא הצלחה מרובה, כשהשיטה העיקרית שבה הם פועלים, היא בעזרת "המקל והגזר".
מדיניות האוצר מנסה להיות חדשנית, אך למעשה היא די שנויה במחלוקת. מצד אחד היא מנסה לסבסד ולתת גזרים לקהל הבוחרים שלה ע"י הגרלות דיור להמונים עם תכניות ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן", ו"מחיר מטרה", ומצד שני היא משתמשת במקלות שמנסים להקשות על משקיעים וללבות את המחירים, ע"י הגדלת מיסוי על דירה שלישית ומעלה, העלאת מס רכישה ועוד.
כמו כן, כל כלכלן יודע לשנן שהכל עניין של ביקוש והיצע, אך נראה כי הממשלה די חסרת אונים ולא מצליחה לעמוד בהספקים של כמות יח"ד שיוצאת לשוק. יתרה מזאת על פי תחזיות הלמ"ס אוכלוסיית ישראל הולכת להכפיל את עצמה עד 2045, מה שגורם לעוד תבהלה והגדלת הביקוש.
לאור כל הנאמר נשאלת השאלה מה מקומם של אדריכלים במשברי דיור, מה יכולה להיות תרומתם, והאם ניתן ללמוד ממשברים קודמים.
האדריכל כמתכנן על
תחילה, ניתן להגיד שבעבר המצב היה הרבה יותר מאתגר ממה שאנחנו חווים בימים אלו, ומדינת ישראל עברה קשיי דיור הרבה יותר מסובכים מורכבים וגדולים ממה שקורה עכשיו.
כבר בראשית דרכה של המדינה בשנות ה-50, היינו בגידול חסר תקדים בכמות האוכלוסייה, בעיקר בגלל גלי עלייה שהגיעו מכל מקום, אך גם בגלל הגידול הטבעי בילודה המואצת.
לצורך כך תוקצב משרד הבינוי והשיכון וכלל עשרות אדריכלים שייצרו יש מאין ערים ורחובות, שמטרתם לקלוט את העולים. הרבה נאמר על תכנית האב הארצית הראשונה של ישראל הלוא היא תכנית שרון (ע"ש האדריכל אריה שרון), אשר מטרתה העיקרית הייתה פיזור האוכלוסייה בכל רחבי הארץ ולהגדיר את הרצף העירוני בישראל. עיקר השיקולים היו ביטחוניים כדי לייצר רצף טריטוריאלי עם רוב יהודי, כבר שאושרה ב-1951 היא הגדירה ישובים חדשים כמו דימונה וקריית שמונה בקצוות הארץ. כך למעשה ומבלי להרגיש, החלה המדינה לתת תשתית איכותית לגדילה ולצמיחה באזור בעיקר באזור המרכז.
התנאים אפשרו לאדריכלים צעירים בתחילת דרכם חופש פעולה חסר תקדים וסמכות לתכנן מבנים שאף היוו תקדימים בעולם. הדוגמא הברורה לכך היא באר שבע שהפכה לכר פורה של ניסויים אדריכלים, אשר משכה את כל העולם לסקר אותה. ניתן למצוא בה בניינים מיוחדים ומורכבים שנבעו מרוח הזמן הברוטלסיטית ומניסיון להתמודד עם האקלים, כמו בית המגירות בתכנונם של משה לופנפלד וגיורא גמרמן או בנין רבע הק"מ בתכנונו של אברהם יסקי ואמנון אלכסנדרוני שנבנה ב1958 ולקח השראה מיונט אביטסיטון של לה קרובזיה כפתרון למכונות מגורים המונית שתקלוט את ההמונים שעולים לארץ ישראל.
בתקופה זו משרד הבינוי והשיכון הקים למעשה מעבדת מחקר עבור מנעד מבני המגורים ועבור כל האפשרויות והתבניות האפשרויות לתכנון השיכונים הרבים ששצפו את הארץ. המדינה העסיקה באופן ישיר את המתכננים והקבלנים וגם אף הייתה אחראית לשיווק המבנים לקהל הרחב. ההתנהלות הזו גרמה לתכנון ללמוד ממה שכבר נבנה, שיפרה את הקשר בין הגורמים ויצרה חברות בנייה איכותיות שחלקם אף מלוות אותנו עד היום.
השיטה הזו שונה לחלוטין מהשיטה המתנהלת כיום וגורמות לכל הצדדים להיות יחד להשגת המטרה וסיום החוסר בדיור. לעומת מצבנו כיום, בו היזם מנסה להרוויח ולמצות ככל הניתן ואף יותר את זכויות הקרקע, הרשויות לא ממהרות לאשר את הפרויקט מחשש להגדלת הגירעון העירוני והגדלת העומס על התשתיות העירוניות הקיימות, וקבלני הביצוע זוכים לרוב במכרזים רק בגלל הצעות זולות ולא בגלל איכות. כל הגרומים המעורבים ממשיכים להתנגש בקונפליקט של אינטרסים, וכך האדריכל הכלוא בטווח מנסה רק לפתור את העימותים לפשרות ואישורים ולהמשיך קו תכנוני שלא מצליח להיות חדשני או איכותי יותר מקודמו.
עירוניות חדשה-מודיעין
משבר הדיור השני בגודלו שפקד את המדינה היה בשנות ה-90 עם העליות הגדולות מברית המועצות כתוצאה מפתיחת הגבולות למערב. בשנים אלו מדינת ישראל פיתחה בקצב מואץ את עיבוי הערים והוציא לפועל את תכנון העיר מודיעין.
אומנם זו לא הפעם הראשונה שמשרד הבינוי והשיכון קורא לדגל למתכננים לתכנן ערים יש מאין, ולמעשה היו לכך כבר תקדימים בשנות ה-50 לדוגמא: נתיבות, מגדל העמק ובית שאן, ובשנות ה-60 הגיעו כרמיאל וערד. אך מודיעין היא לא רק מקרה מיוחד בגלל המשאבים האדירים שהשקיעו בה, אלא בעיקר בגלל התפיסה שהיא תתפקד כ"עיר שינה". הרעיון המרכזי נבע מהמיקום הגיאוגרפי שלה שאמור לאפשר למי שיבחר לגור בה-לחיות ולישון בה, ולעבוד בירושלים או בתל אביב, (וזה שונה מהותית מעירות הפיתוח בהם הוכתב בדרך-לא דרך, לעולים לחיות שם).
האדריכל משה ספדיה נקרא למשימה ב-1988 שבידו כבר רקורד מרשים ובינלאומי. הוא הוביל ותכנן את תכנית האב ומס' אדריכלים נוספים תכננו את השכונות עצמם כדי ליצור גיון בעיצוב המבנים. מהלך זה הוביל את תושבי המקום בשנים הראשונות לכנות את השכונות השונות לפי שמות המתכננים והמתכננות (ביניהם אילון מרומי, משרד קייזר-לרנר, מאיר בוכמן ואדריאנה דביר, משרד השמשוני, משרד גרשון ציפור ומשרדו של ספדיה עצמו).
רק בשנות ה-2000 הוגדרה מודיעין רשמית כעיר, כיום היא בפיתוח מתקדם , ולאחרונה אף אושרה תכנית מתאר חדשה בתכנונה של האדריכלית נעמה מילס שאמורה "להעיר" את העיר, להוסיף לה שטחי מסחר ותעסוקה ולשנות את צביון עיר השינה שעל בסיסה היא תוכננה.
מה ניתן לומר שנלמד מתכנון מודיעין, אולי על העיר המקבילה שלה-הלא היא חריש. אומנם חריש התגלגלה מקיבוץ לישוב ולבסוף קיבלה מעמד של עיר, ולמעשה גם החליפה בדרך קהל יעד (בהתחלה ניסו לשייך אותה לקהילה החרדית). אך יש הרבה קווי מתאר דומים בינה לבין מודיעין, ונראה כי מתכנניה (אין אדריכל יחיד שלוקח על חסותו את תכנונה בדומה לספדיה) לא הצליחו במשאבים שהיו להם להגיע לעירונית טובה יותר מזו של מודיעין.
בעוד שמודיעין הצליחה לייצב את עצמה עם קהילה חזקה שעיקרה אנשי צבא בעלי מעמד סוציו אקונומי גבוה, חריש הצליחה לסחוף שענטז של אנשים מכל קצוות הארץ שהמשותף לכולם הוא הרצון לגור בדירה שרכשו בעצמם, וברצון לצמצם את הוצאות המחייה.
חשוב לציין שלעומת חריש והמגמות שעדיין קיימות לבנות ערים חדשות, מודיעין תוכננה יחד עם פתרונות תחבורתיים כלל ארציים כמו סלילית כביש 443 שחיבר בין ירושלים לתל אביב, מסילת רכבת מקשרת לתל אביב, סלילת כביש 6, הרחבת כביש ירושלים־תל אביב, כביש 2; והרחבות נוספות של כבישים אורכיים.
בעוד חריש קיבלה רק השנה את המחלף המיוחל שלה חשוב להזכיר את הסלוגן השיווקי שניסה לסחוף את הישראלי הממוצע ("רק רבע שעה מכביש 6"), דבר המעיד על חוסר עירונית משווע ועל המשך אורח החיים הפרברי, ששם את חיי התושבים תלויים בכבישים וברכב הפרטי.
ממדיניות תכנון למדיניות משבר והרגעת השוק
הנכונות של המדינה לתמוך במדיניות סוציאליסטית ששמה את הזכות לדיור ואת היכולת לרכוש דירה בישראל, החלה לדעוך אט אט בהדרגה. משרד האוצר החל משנות ה-2000 להפסיק לתמוך בסבסוד המשכנתאות והקרקעות עבור זוגות צעירים. השינוי לקראת קפיטליזם יזמי בעולם הנדל"ן הישראלי הינו רכיב אחד מהפרטה כוללת של המדינה לגופים פרטים. תחילה החלו למסור את התכנון והביצוע לגופים יזמים חיצונים סמי ממשלתיים ועם הזמן לחברות פרטיות לחלוטין. השיטה אף חדרה לתכנון מבני הציבור הממשלתיים וכיום אין בניין שמתוכנן ונבנה באופן ישיר ע"י המדינה אלא הם נבנים ע"י גופים פרטים שבונים מנהלים ומשכירים למדינה את המבנים עצמם (שיטת B.O.T Build-Operate-Transfer "בנה-הפעל-העבר), נוסיף לזה את היחלשותן המוחלטת של חברת הדיור הציבורי (עמידר, עמיגור ודומיהן).
ניתן לומר שבגלל שינוי המדיניות הזו אנו רואים את עליית המחירים באופן עקבי ואת כמות השיווקיים יורדת מצד שני. כמו כן המדינה החלה בשיטת המכרזים של שיווק קרקעות לבנייה לשוק הפרטי וגביית מיסים מכל המרבה במחיר-מה שלפי מיטב המומחים רק ממשיך לתדלק את השוק ולעלות את המחירים.
השינוי במגמה גרם לכך שבשנות ה-90 יכלה כמעט כל ידו של ישראלי ממוצע להגיע לרכישת דירה ממוצעת אשר דרשה משכנתא (חשוב לציין עם ריבית גבוהה ולא יציבה) אך בסכום סביר שעוד עולה על הדעת ועם הון ראשוני נמוך וסביר, לטירוף הנדל"ן שאנו נמצאים בו כיום-שבו רוב הישראלים שאין בבעלותם דירה רואים את החלום מתרחק משנה לשנה וכך גם גדלים הפערים החברתיים.
כמו כן גם מעמד האדריכל הלך ונשחק, ממתכנני על שמחליטים לגלי עלייה שלמים כיצד לחיות, איך יראה חדר השינה שלהם ואיך יראו הערים שלהם. לשרטטים, מיצרי היתרים ופותרי רגולציה שידם חופשית אולי רק בעיצוב החזיתות (וכעת בעת דרישת נספח העיצוב האדריכלי מצד הרשויות גם זה נחלת העבר).
למעשה ניתן לומר שההפרטה והשוק החופשי, גרמו לבנייה מאסיבית של שיכוני המגורים הוורטיקליים של ימנו (קרי המגדלים ששולטים בקו התכנוני). כיום אין הלימה נכונה בין הרווח הקבלני-יזמי לבין איכות תכנונית אדריכלית עירונית. בעוד רוח הזמן של תחילת המדינה נתנה חופש פעולה מלא לאדריכלים והם בתמורה יצרו תמהיל מגוון של דירות ומבנים שאין דומה לו, לעומת היום שניתן למצוא את אותו מגדל ואותם טיפוסי דירות מציפים את הארץ מבלי התחשבות במקומיות באקלים או בדיירים.
בנייה מתועשת-ביצוע מהיר ותכנון מדויק
בשנות ה-60 ישראל החלה להיות מחלוצות הבנייה המתועשת, בעיקר בגלל השילוב בין טכנולוגית הבטון שהייתה זולה ונתנה פתרון איכותי יחד עם היכולת לשכפל בתבניות אלמנטים מתועשים ועד לכדי קומות שלמים. היעילות הזו נתנה הזדמנות לאדריכלים לתת את כישרונם והיצירתיות שלהם דווקא לשלבי הביצוע.
דוגמא מצוינת לכך היא בית אגרון (או "שופרסל אגרון" בכינויו העממי), בתכנונו של האדריכל דוד רזניק. הבניין הקיים הוא למעשה היחיד שנבנה כחלק מקומפלקס של עירוב שימושים שדי הקדים את זמנו. התכנון כלל את הסופר מרקט הראשון בירושלים, אודיטוריום, מגורים, ואף היו מחשבות תכנוניות על בית מלון ולבנות שם את משרדי העירייה. מלאכת התכנון החלה ב-1958 וכללה במקור שלושה מבנים בני 9 קומות אך בגלל התנגדות מצד הרבנות הראשית אשר סירבה בתוקף שהמבנים שיתווספו יהיו גבוהים יותר מהיכל שלמה ובית הכנסת הגדול, הוחלטה פשרה של 7 קומות בלבד. בנוסף רזניק תכנן שקומת הקרקע תישאר מפולשת ונתמכת בעמודי וי מאלמנטים טרומיים, כדי לאפשר לנוף העיר העתיקה להיראות תחת הבניין מרחוב קינג ג'ורג'. רזניק אף השכיל והשתמש בפיגום הזמני לבנייה והפך אותו לקבוע כמרפסת מפולשת לכלל הקומה. לאחר בניית הבניין הפינתי נגנזה התוכנית הכוללת לבניית שני הבניינים הנוספים, ועל השטח מצפון הוקם מלון פלאזה בתכננו של מרדכי בן חורין.
כשלוש שנים מתחילת התכנון החלו קבלני הפרויקט (חברת אמיר) את מלאכת הבנייה בהליך מהיר במיוחד שארך שבעה חודשים בלבד. כל זאת הודות לתכנון קפדני של רזניק שהשתמש במודול קבוע של של 90 ס"מ כדי לייעל את השימוש באלמנטים טרומיים מתועשים בתהליך הבנייה. בנוסף יובאו משוודיה במיוחד ולראשונה עגורן בגובה 25 מטר ובמשקל 11 טון, כדי להניף את האלמנטים הטרומים הכבדים.
הקבלנים זכו בפרויקט בפרס קפלן על ההישג המרשים, שנתן ל-28 דיירים, דירות מרווחות במיוחד ומפוארות לזמנם (ואולי אפילו לימנו) שטח הדירות היה כ-150 מ"ר, עם מטבח של 12 מ"ר, שני בתי שימוש, 3-4 חדרים וסלון של כ-40 מ"ר.
חשוב לציין כי על אף ההישגים התכנונים והביצועים, הבניין לא קיבל את אהדת הקהל הירושלמי ,וכלל הציבור לא התחבר למראהו הברוטליסטי. לימים הוא אף זכה בתואר הבניין המכוער בירושלים, גם סגירת המרפסות וחריגות הבנייה מצד הדיירים לא הוסיפה וגם הליקויים בניה שנוצרו עם השנים, ובימים אלו מקודמת תכנית נוספת לפינוי בינוי לבניין והפעם בתכננו של בנו של רזניק יחד עם אדריכל האמריקאי איאן באדר.
אפשר רק לנחש אם היו ממשיכים לקדם את הטכנולוגיה ושיטות העבודה, לאיזה מהירות בנייה היינו יכולים להגיע כיום. המצב בו הישראלי ממוצע רוכש דירה וכעבור חצי שנה עובר לגור בה, נשמע כיום דמיוני ומופרך. הפרויקט הזה מלמד שהשילוב בין תכנון קפדני לביצוע יעיל יכול להניב תוצרים איכותיים ויעלים, בימנו זמני הביצוע רק מתארכים מדד תשומות הבנייה רק עולה ובעקבותיו גם התייקרות הדירות, מה שגורם להרבה קבלנים "להימרח" עם הבנייה ולעכב מסירות.
וותמ"ל רישוי עצמי ועוד מושגים מעולם הבירוקרטיה
כל מי שעוסק בנדל"ן בארץ חש שמשנה לשנה היכולת להוציא היתר בנייה נהיית מורכבת מעייפת וקשה יותר ויותר. הסיבות מגוונות אם בגלל חוסר הקורלציה בין הכלכליות של מגורים בגין ארנונה לרשויות, אותה טענה חוזרת שכל ראש עיר לא מעוניין בהוספת מגורים והגדלת הגירעון העירוני. אם בגלל החוסר בכח אדם איכותי ברשויות, ואם בגלל ריבוי תפקידים ברשות וחברות ממשלתיות (חברת חשמל, תאגידי המים, פק"ער, כיבוי אש) שלא רוצות לקחת אחריות על הפרויקט ואין להם שום תמריץ להתייעל בשירות שלהם.
בסופו של דבר הרכיב העיקרי שחסר כדי לזרז ולייעל את עולם הרישוי הוא "אמון", חוק התכנון והבנייה בארץ הוא רצף אינסופי של תקנות וחוקים שחלקם אף סותרים אחד את השני, אשר בנויים מהוראות שעה, תקנות, וחוקים שנולדים משיקולים פולטים ולא מאפשרים שקיפות ובהירות מה מותר לבנות. נוסיף לזה הליכים סטטוטוריים מורכבים שדורשים שנים לאישורה של תכנית, ולפעמים כבר בעת הביצוע התכנון כבר מיושן ולא רלוונטי.
כשזה המצב, החלו לאחרונה ניסיונות של המדינה לקדם מדיניות רישוי מהיר בכל דרך אפשרית. אם זה בעזרת הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור) שמטרתה לעקוף את סמכותה של הרשות המקומית ולאשר יח"ד באופן מאסיבי, או בעזרת תמ"א 38 שבאמתלה לחזק מבנים הוסיפה עשרות יח"ד במרכז הארץ ולא באזורי סיכון של השבר סורי אפריקאי. עכשיו החלה החזרתו של "הרישוי העצמי" ניסיון לתת לאדריכלים ספציפיים בפרויקטים ספציפיים את היכולת להנפיק היתר באופן ישיר עלי ידם.
נראה כי המדיניות הזו לא באמת מצליחה לעצור את כדור השלג, וכל רצונה של הממשלה הוא למצוא את הדרך הקלה והזלה ביותר לעשות סדר בשוק רווי יצרים שנשלט ע"י אינטרסים כלכלים בלבד שעסוקים בעיקר בכמות ולא באיכות-מתהדרים בפרסומים שמציינים את כמות ההיתרים, כמות היח"ד וכמות התחלות הבנייה.
לסיכום ניתן ללמוד המון מהעבר, פעם תכננו יותר ופחות התעסקו בביורוקרטיה, בנו יותר ויותר מהר, ובצורה יעילה יותר. האדריכלים היו בורג מרכזי שגרם לזה לקרות, נראה כי כוחות השוק גרמו להם לזוז הצידה לטובת שמאים ועורכי דין-אך העבר מראה שניתן גם אחרת.
בעבר בנייה של מבנה מגורים הצליחה להבנות בחודשים בודדים, ברגולציה מהירה ועם תכנון שלשעתו היה חדשני ויש שגם יגידו איכותי. בימנו על אף טכנולוגית התלת מימד ומעצמת ההייטק שישראל נהייתה, שוק הדיור פרוץ ומנוצל ע"י כל מי ששם את דיו בכך, חברות יזמית נולדות חדשות לבקרים וחלקם ממשיכות להתקיים על בסיס יוקר עליית המחירים בלבד, ואחרות מתרסקות ומרסקות את רוכשיהן. נראה כי עם החרפת משבר הדיור הנוכחי, הגיעה העת שמדינת ישראל תתעשת ותשקיע במשאב שעליו היא נלחמת מאז היווסדה, בסופו של דבר אין לנו ארץ אחרת והיו זמנים שהיינו אור לגורים גם שזה נוגע לתכנון ובנייה. האדריכלים יכולים וצריכים להמשיך לנסות להתמודד עם לחצים אינסופיים מצד הרשויות, היזמים, וכח האדם בשוק כדי ליצור את המקסימום שניתן, אך בלי הכלים לכך הם אינם מסוגלים אפילו להוציא היתר שלא נדבר על תכנון איכותי.
