השבוע התפרסם דו"ח מבקר המדינה שעסק בנושא "ייעול הליכי רישוי הבנייה" והמצב לא טוב בלשון המעטה… יש הרבה גישות והרבה דעות בנושא, לטעמי זה מדיניות שיטתית שמצאה לה כלים נוחים להמשיך ולשלוט במלאי הדירות הקיים בשוק וכדי לשרת את מדיניות הוועדות המקומיות. אז למה זה קורה
1. ארנונה
יש חוק לא כתוב שכל ראש עיר גם הנמרץ ואיכותי ביותר יודע, לא כדאי להגדיל את כמות התושבים בעיר. למעשה על כל תושב חדש שנכנס לעיר, הגירעון של הרשות גדל ושזה המצב אין שום אינטרס עירוני אמיתי לעודד יזמות ובניית מגורים. מה כן רווחי, מסחר ותעסוקה, בראשם מבני משרדים, זה גם מסביר למה מאילת ועד קריית שמונה רודפים אחרי חברות הייטק אבל פחות ששים להכניס דירות 3 ו2 חדרים שחסרים בשוק. זה גם מסביר למה צצים פה מגדלי משרדים בסטנדרט הגבוה ביותר במהירות שיא, אבל מבני מגורים מדשדשים מאחור. חוק הארנונה הוא תיבת פנדורה שאף אחד לא רוצה להתעסק איתה, אין מנוס מלהגיד את האמת-התושב הממוצע משלם מעט ומקבל הרבה שירותים, אבל בסופו של דבר הוא משלם על זה בעקיפין בעירונית חלשה שלא נותנת מענה ראוי לתשוב שלה.
2. מדיניות ציבורית
כמי שרודף אחרי רשויות ומוסדות התכנון כבר מספר שנים, העסק כבר ידוע. הוצאת היתר היא הליך בירוקרטי ומייגע, לא יעיל חסר הגיון תכנוני ונשלט ע"י מקבלי החלטות זוטרים חסרי ניסיון וכישורים בתחום שלא מסונכרנים בינהם. זה לא חייב להיות ככה, הקורונה הוכיחה לכל העולם שדווקא קופות החולים הארכאיות הצליחו לארגן מבצע חיסונים לאומי עם הצלחה עולמית ואין שום סיבה שהדבר יהיה שונה בענף הדיור. הכל עניין של אמון, אמון בין הרשות המקומית למחוזית, אמון בין היזם לבעלי הקרקע, אמון בין הקבלן ליזם וכן הלאה… שכל השוק נמצא בהרגשה שרוצים ל"עקוץ אותו ולהרוויח עוד" לא יהיה ניתן לקדם תכנון איכותי. עם מוסיפים לזה את פרצות החוק את שיטת "ההקלות" והשימוש החורג" אז אין ספק שמתקשים להגיע לוודאות תכנונית, ולאי אמון במגישי הבקשה.
3. שיטת מימון ומינוף
זה כבר מנגנון לאומי, כל חייל משוחרר שקרא "אבא עשיר אבא עני" רץ לבאר שבע לקנות דירה, כל פנסיונר מתחיל מחפש דירה בפריפריה להשקעה וכל מי שידו משגת קונה עוד דירה וממנף אותה במשכנתא לדירה הבאה. השיטה בעייתית כי היא מייצרת מעמדות בשוק הדיור על בסיס הון עצמי ובאה על חשבון הזכות לגור בכבוד. בעבר עמדתי הייתה ש"היהודי הנודד" מתקשה לשחרר, חייב את הממ"ד וארבע הקירות בבעלותו כדי לקיים את מצוות התיישבות הארץ. דור ה-Y חושב ופועל אחרת אין לו שום רצון לשעבד את כל מעט ההון שצבר והיה שמח לשכור דירה מבעל דירה הוגן שידאג ויטפל בדירה כמו שצריך, עם עליית מחירים סבירה והוגנת. המציאות היום גורמת לכך שהשוק מסוחרר כל דירה פנויה נחטפת והאיש הישר בעיניו יעשה, המשפט "זה המצב אתה לא חייב לשכור" ניהיה שגור בפי כל בעל דירה, גם אם מדובר ביח"ד לא חוקית של 10 מ"ר שהייתה פעם חנייה.
4. היעדר יצירתיות תכנונית
וזה כבר שייך למילייה שלי, האדריכלים איבדו את זה. הם נהפכו לוועדת קישוט במקרה הטוב ומגדירי שטח שירות עיקרי במקרה הרע. אין פה שום אדריכלות פורצת דרך רק להמשיך ולמלא את טבלת האקסל בשיטת המכפילים. איפה אפשר לדחוף עוד דירה ואיך מקטינים את הדירות כדי שהעסק יהיה יותר רווחי. אותו בניין H אם אותם כניסות משכופל מראש העין ירושלים וקריית גת פעם אחר פעם. הבעייה שהישראלי הממוצע מוכן לקנות את זה כי כמו שכבר אמרתי אם הוא לא קונה מישהו אחר קונה ומשכיר את זה, לא משנה כמה גרוע זה..זה יחטף.
5. העתיד לאן?
המדינה הולכת להיות יותר צפופה, גידול האכולסין פה מהגדולים בעולם וזה בלי קשר ליהודי התפוצות שעולים אלינו לפרקים עם גלי האנטישמיות. שיטת הדיור פה חייבת להשתנות, הימים שבהם לכל משפחה יש 2 רכבים, וכדי להגיע לעבודה צריך לעשות נסיעה של 45 דק' ברכב כדי להוריד את הילדים ולהמשיך לעבודה חייבת להשתנות. המרחב הציבורי הגנרי של פארק עם מגלשות לילדים בני חמש לאו דווקא תואם לאופי העירוני המקומי. ובכלל הגיע הזמן אחרי 73 שנות קיומנו שנחשוב קצת באיזה מדינה אנחנו רוצים לחיות, איך נראה עוד 50 ומאה שנה. מה יהיה ביום שאחרי תמ"א ואחרי ההתחדשות העירונית, ואיך מצופפים וחיים בטוב עם זה. יש המון עבודה, ואני מאמין שיש הרבה אנשים טובים פה שלא רק רוצים לגרף קופה. אלא חברות יזמיות עם חזון שרואים את עצמם כממשיכי החלוצים. יש פה דור שלם של אדריכלים שרק מחכה לקבל את המושכות ולתקן את מה שהשאירו פה.
